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Alessandro Ruggiero

Il settore immobiliare è da sempre caratterizzato da un forte interesse dei giovani non ancora in possesso dell’abilitazione all’esercizio della professione di agenti immobiliari verso questa tipologia di lavoro.

Accade quindi che le agenzie siano frequentate da aspiranti agenti, il cui ruolo per la legge è formalmente quello del mero segnalatore di affari, mentre nel quotidiano si risolve in molti casi nel compimento delle attività che sarebbero esclusivo appannaggio dell’agente immobiliare.

Il che pone entrambi – aspirante e agenzia – in una posizione di illiceità. Ricordiamo infatti che, per lo svolgimento della professione, è necessaria l’iscrizione nel Registro delle Imprese, possibile solo a seguito del superamento di un esame.

In mancanza, ha luogo una situazione di approfittamento, per ragioni eminentemente pratiche: il rapporto di collaborazione va regolamentato, per la qual cosa il titolare dell’agenzia ha necessità di sapere dall’interessato se abbia conseguito o meno l’iscrizione presso la camera di commercio come agente di affari in mediazione.

Qui sorge la seconda questione: in mancanza dell’abilitazione, qual è il contratto di lavoro corretto? Il contratto di apprendistato? È da escludere perché inidoneo rispetto all’attività del futuro agente, tipicamente autonoma.

Il contratto di agente di commercio? Nota è però la netta distinzione tra le due professioni, posto che l’agente di commercio non svolge attività di mediazione. Egli, inoltre, è tenuto all’iscrizione presso l’Enasarco.

La soluzione è invece il contratto di collaborazione coordinata e continuativa che rispetta l’autonomia della prestazione del futuro agente immobiliare e, al contempo, consente la frequentazione giornaliera dell’agenzia immobiliare e un coordinamento con il suo titolare.

Ha, in sintesi, tutte le caratteristiche del tipo di relazione professionale che qui interessa.

Il fondamentale passaggio della certificazione.

Il decreto legislativo n. 81 del 2015 ha però posto un limite importante, stabilendo che non sia possibile ricorrere a questa tipologia di contratto quando la prestazione del collaboratore sia organizzata dal committente con riferimento ai tempi e al luogo di lavoro, salvo che ricorra una delle eccezioni che la legge stessa contempla.

La certificazione del contratto è una delle predette eccezioni ed è la via maestra da seguire nel settore immobiliare, perché permette di smarcare anche le problematiche di natura contributiva che affliggono la categoria. La ragione è squisitamente giuridica: il contratto che ottiene il visto di certificazione da parte della Commissione di Certificazione all’esito del processo di verifica acquisisce nei confronti dei terzi “piena forza legale”.

Ciò significa che gli effetti del contratto certificato permangono anche rispetto alle autorità e agli organi ispettivi, i quali non hanno altro modo di superare il visto di certificazione se non avviando una complessa procedura di contestazione durante la quale è loro preclusa ogni possibilità di applicare sanzioni, emanare atti e disporre provvedimenti.

Lo stesso dicasi per l’ex collaboratore intenzionato ad impugnare il proprio contratto. Appare quindi prevedibile che la certificazione ridurrà drasticamente sia il contenzioso di natura previdenziale, sia le cause di lavoro.

Il ruolo dello Studio Legale Ruggiero nella certificazione dei primi contratti di collaborazione.

Il titolare di un’agenzia immobiliare che intenda certificare il contratto di un aspirante agente immobiliare potrà rivolgersi ai professionisti dello Studio Legale Ruggiero (tel. 06.3243198, email: info@studioruggiero.com) avvalendosi dei protocolli che il team ha già sperimentato con successo, in più parti di Italia.

A quanto consta, si tratta della prima esperienza che il settore immobiliare sta vivendo (benché lo strumento della certificazione sia noto da molti anni).

Le straordinarie potenzialità della certificazione, finalmente applicata al settore immobiliare con il rilascio dei primi visti di certificazione in più città d’Italia, si ritiene non tarderanno ad affermarsi in tutto il resto del Paese, risolvendo molta parte dei problemi della categoria, creando certezza nei rapporti delle società immobiliari con le autorità e gli enti del settore.

Alessandro Ruggiero

The real estate sector has always been featured by a great number of not-yet licensed young people interested in working as real estate agents.

Therefore, it happens that agencies have several not yet qualified agents, whose performance should be formally by law mere business reporters, while in the day-to day cases their performance is the same as what should be exclusive skills of real estate agents.

Therefore, the position of both the agency and the aspirant agent are illegal. Let’s remind that it is necessary to be registered with the Register of Companies to practice the profession, only after passing an examination.

Failing this, there’s a situation of exploitation, for pragmatic reasons: the cooperation contract must be regulated: that’s why the agency’s owner needs to know whether the worker finally enrolled with the Chamber of Commerce as a legally recognized real estate agent.

He re’s the second question: lacking proper qualification for this job, what’s the proper contract to apply? The apprenticeship contracts? Unfortunately, it is not suitable for the real estate agent, who works on his own.

The Sales Agent Contract? However, there’s a deep difference between the two professions since the commercial agent is not a broker. Furthermore, the commercial agent must be registered at the E.N.A.S.A.R.C.O. (Italian National Assistance Board for Commercial Agents and Representatives).

On the other hand, the solution is the coordinated and continuous contract, that meets both the independence of the future real estate agent’s performance and allows at the same time, daily attendance of the agency and therefore planning the skills with the owner.  So here we find all the professional regulations we need to find.

The crucial step of the certification.

However, The Legislative Decree no. 81, year 2015 has set an important limitation, establishing that it is not possible to use this contract when the cooperator’s performance is organized by the customer with reference to specific times and places of work, unless the law itself contains some exceptions that may occur in a specific case.

The certification of the contract is one of those exceptions and the main path to follow in the real estate sector, because it also allows eliminating the contribution issues that affects the category. The reason why is merely legal: the Contract that obtains approval from the Certification Commission at the end of the verification process acquires “full legal force towards third parties.

This means that the effects of the certified contracts are effective also towards authorities and inspectors, which can only overcome certification approval with a complex dispute procedure, during which they are precluded from applying sanctions, issuing acts, and ordering measures.

It is applied the same measure if a former cooperator wants to contes a contract. So, it is easy to understand the certification will drastically reduce social security contests and labor lawsuits.

Ruggiero Law Firm’s role in certifying the first cooperation contract.

The real estate owner who wishes to certifies the contract of an not-yet licensed real estate agent can contact the professionals of the Ruggiero Law Firm (Ph. +39 – 06-324-3198, or email to info@studioruggiero.com), using the protocols that the team has already successfully tested, in several areas of Italy.

As far as we know, this is the first experience the real estate sector is testing (although certification has been known for many years).

These extraordinary certification potentials, finally applied to the real estate sector by releasing the first certification visas in several Italian cities, it is expected to take hold throughout the rest of of the Country soon, helping solving most of this category’s problems, and creating confidence in the relationships among real estate companies, authorities and corporations of the sector.

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