Skip to main content

Nel precedente numero avevamo parlato di una grande innovazione del settore immobiliare: la certificazione del contratto di collaborazione degli aspiranti agenti immobiliari. Si era precisato che, per lo svolgimento della professione, è necessaria l’iscrizione nel Registro delle Imprese come agente di affari in mediazione, possibile solo a seguito del superamento di un esame.

Si era altresì rilevato che, sotto il profilo contrattuale, la soluzione è il contratto di collaborazione coordinata e continuativa, poiché rispetta l’autonomia della prestazione del futuro agente immobiliare.

Si era però evidenziata l’esistenza di un limite importante, imposto dal decreto legislativo n. 81 del 2015, essendo ivi stabilito che non è possibile ricorrere a questa tipologia di contratto quando la prestazione del collaboratore sia organizzata dal committente, salvo che ricorra una delle eccezioni che la legge stessa contempla.

E la certificazione del contratto – come si era chiarito – costituisce appunto la via maestra da seguire, dal momento che permette di smarcare anche le problematiche di natura contributiva che affliggono la categoria.

Il contratto che ottiene il visto di certificazione da parte della Commissione di Certificazione, infatti, acquisisce nei confronti dei terzi piena forza legale, per cui i suoi effetti permangono anche rispetto alle autorità e agli organi ispettivi, i quali non hanno altro modo di superare il visto di certificazione se non avviando una complessa procedura di contestazione durante la quale è loro preclusa ogni possibilità di applicare sanzioni, emanare atti e disporre provvedimenti.

L’innovazione: la soluzione definitiva al problema della mono-committenza

Lo strumento della certificazione non riguarda solo gli aspiranti agenti immobiliari, ma può essere efficacemente impiegato anche in favore degli operatori immobiliari che si trovino a collaborare fra loro in modo stabile e continuativo.

In tali casi, allorché il rapporto di collaborazione sia esclusivo, può insorgere il problema della mono-committenza, cui si connette il grave rischio della trasformazione del rapporto dell’agente immobiliare collaboratore dell’agenzia in un rapporto di lavoro dipendente, con drammatiche ricadute soprattutto fiscali e previdenziali.

A tale scopo, sovente, si ricorre allo stratagemma della fatturazione del compenso provvigionale direttamente da parte dell’agente immobiliare collaboratore dell’agenzia. È poco noto, però, che un tale espediente sia da tempo sotto la lente degli organi ispettivi, i quali ben possono arginarlo verificando la continuità del rapporto: vale a dire, la pressoché costante ripartizione dei compensi provvigionali sempre tra tali due operatori.

Oggi è finalmente possibile superare questo rischio attraverso la costituzione di un rapporto di cointeressenza tra i due operatori del settore immobiliare, caratterizzato da precisi protocolli di organizzazione, cooperazione e ripartizione percentuale dei compensi provvigionali, il cui modello di contratto è stato già certificato con successo presso la Commissione di Certificazione di un’importante università romana, con i medesimi livelli di protezione visti a proposito degli aspiranti agenti immobiliari.

In effetti, attraverso un simile innovativo modello di contratto e la susseguente sua certificazione vengono meno le condizioni della mono-committenza e si conferma l’inapplicabilità al rapporto delle regole dell’agenzia, con la conseguenza del solo obbligo per i due agenti immobiliari di iscrizione presso l’Inps, ma con esclusione invece dell’obbligo (tipico del rapporto di agenzia) di contestuale iscrizione presso enti previdenziali differenti.

Un risultato strategico

Si tratta del primo caso in Italia, ma le straordinarie potenzialità della certificazione, ora applicata anche alla collaborazione tra operatori immobiliari di cui all’art. 3 co. 2 L. 39/1989 ed agli artt. 1754 e 1758 c.c. con il rilascio del primo visto di certificazione, si ritiene non tarderanno ad affermarsi, risolvendo molta parte dei problemi della categoria e creando certezza nei rapporti delle agenzie immobiliari e dei loro operatori con le autorità e gli enti del settore.

In the previous issue we reported on a major innovation in the real estate sector: the certification of the cooperation contract of aspiring real estate agents. It was pointed out that, in order to carry out the profession, registration in the Commercial Register as a real estate agent in mediation is required, which is only possible after passing an examination.

It had also been noted that, from a contractual perspective, the solution is the coordinated and continuous collaboration contract, as it respects the autonomy of the future real estate agent’s performance. However, it had highlighted the existence of an important limitation, imposed by Legislative Decree No. 81 of 2015, as it was established therein that it is not possible to resort to this type of contract when the collaborator’s pre-station is organised by the principal, unless one of the exceptions that the law itself contemplates occurs.

And the certification of the contract – as was made clear – constitutes precisely the main path to follow, since it also makes it possible to clear the problems of a contributory nature that afflict the category. In fact, the contract that obtains the certification endorsement of the Certification Commission acquires full legal force vis-à-vis third parties, so that its effects remain even vis-à-vis the authorities and inspection bodies, which have no other way to overcome the certification endorsement except by initiating a complex dispute procedure during which they are precluded from applying sanctions, issuing acts and ordering measures.

Innovation: the ultimate solution to the problem of mono-contracting

The instrument of certification does not only concern aspiring real estate agents, but can also be used effectively in favour of real estate operators who collaborate with each other on a stable and continuous basis. In such cases, when the collaboration is exclusive, the problem of mono-committance may arise, which is connected with the serious risk of the real estate agent collaborating with the agency being transformed into an employment relationship, with dramatic tax and social security consequences.

To this end, recourse is often made to the stratagem of invoicing the commission fee directly by the real estate agent collaborating with the agency. It is little known, however, that such an expedient has long been under the lens of the inspection bodies, which can well curb it by verifying the continuity of the relationship: i.e. the almost constant distribution of the commission fees always between these two operators.

Today it is finally possible to overcome this risk through the establishment of a relationship of co-interest between the two real estate operators, characterised by precise protocols of organisation, cooperation and percentage distribution of commission fees, the model contract of which has already been successfully certified by the Certification Commission of a major university in Rome, with the same levels of protection seen for aspiring real estate agents.

In fact, through such an innovative contract model and its subsequent certification, the conditions of mono-contractorship are eliminated and the inapplicability of the agency rules to the relationship is confirmed, with the consequence that the two real estate agents are only obliged to register with INPS, but with the exclusion of the obligation (typical of the agency relationship) to register with different social security institutions at the same time.

A tale scopo, sovente, si ricorre allo stratagemma della fatturazione del compenso provvigionale direttamente da parte dell’agente immobiliare collaboratore dell’agenzia. È poco noto, però, che un tale espediente sia da tempo sotto la lente degli organi ispettivi, i quali ben possono arginarlo verificando la continuità del rapporto: vale a dire, la pressoché costante ripartizione dei compensi provvigionali sempre tra tali due operatori.

Oggi è finalmente possibile superare questo rischio attraverso la costituzione di un rapporto di cointeressenza tra i due operatori del settore immobiliare, caratterizzato da precisi protocolli di organizzazione, cooperazione e ripartizione percentuale dei compensi provvigionali, il cui modello di contratto è stato già certificato con successo presso la Commissione di Certificazione di un’importante università romana, con i medesimi livelli di protezione visti a proposito degli aspiranti agenti immobiliari.

In effetti, attraverso un simile innovativo modello di contratto e la susseguente sua certificazione vengono meno le condizioni della mono-committenza e si conferma l’inapplicabilità al rapporto delle regole dell’agenzia, con la conseguenza del solo obbligo per i due agenti immobiliari di iscrizione presso l’Inps, ma con esclusione invece dell’obbligo (tipico del rapporto di agenzia) di contestuale iscrizione presso enti previdenziali differenti.

A strategic result

This is the first case in Italy, but the extraordinary potential of certification, now also applied to cooperation between real estate operators under Article 3 co. 2 L. 39/1989 and Articles 1754 and 1758 of the Civil Code with the issuance of the first certification visa, is expected to become established soon, solving many of the problems of the category and creating certainty in the relations of real estate agencies and their operators with the authorities and bodies of the sector.

Lascia commento